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      돌아온 분양원가 공개 집값 안정에 도움될까
      12월 14일, 2018 ABL생명

      돌아온 분양 원가 공개 집값 안정에 도움 될까

1. 내년부터 아파트 분양원가 공개 항목 확대
국토교통부가 주택법 시행 규칙을 개정해 내년부터 아파트 분양원가 공개 항목을 대폭 늘리기로 했습니다. 김현미 국토교통부 장관은 11월 6일 국회 국토교통위원회 전체 회의에서 “분양 원가 공개 항목을 확대하는 내용으로 주택법 시행규칙을 개정해 내년 1월 중에는 시행할 수 있을 것”이라고 밝혔습니다. 경제정의실천연합 등 시민단체들이 주택가격을 안정시키기 위해 필요하다고 주장하던 분양원가 공개 확대를 정부가 수용하기로 한 것입니다. 시행규칙이 개정되면 공공택지에서 공급되는 분양가 상한제 적용 주택의 분양원가 공개 항목이 12개에서 61개로 늘어나게 됩니다.

2. 아파트 분양원가 공개의 역사
아파트 분양원가 공개는 사실 처음 나온 이야기는 아닙니다. 2002년 대선에서 노무현 전 대통령은 대선 공약으로 아파트 분양원가 공개를 제시했습니다. 하지만 2004년 노 전 대통령은 “장사의 원리에 맞지 않다”며 입장을 바꿨습니다. 그러다가 아파트값이 하루가 다르게 치솟던 2007년 결국 여론에 밀려 주택법 개정을 통해 공공주택은 61개 항목, 민간주택은 7개 항목의 원가를 공개하게 했습니다. 하지만 2008년 서브프라임 모기지 사태로 발생한 글로벌 금융위기와 주택 과잉공급 등의 영향으로 주택가격이 하락세를 보이자 2012년 이명박 정부는 공공주택의 원가 공개 항목을 12개로 줄였습니다. 이후 박근혜 정부는 부동산 경기 활기 활성화를 명목으로 민간주택은 원가 공개의 대상에서 제외를 시켰습니다. 그러다 최근 서울을 중심으로 주택가격이 급등하자 다시 정부가 아파트 분양원가 공개 카드를 꺼내든 것입니다.

3. 새로 공개되는 항목은 어떤 것
이번에 정부가 공개 대상으로 하려는 항목은 총 61개입니다. 현재 공개되는 분양 원가 정보는 택지비 관련 3개 항공, 공사비 5개 항목, 간접비 3개 항공, 기타비용 1개 등 4개 분양 12개 항목입니다. 특히 중요한 공사비 항목은 토목, 건축, 기계 설비, 그 밖의 공종 등 5개 정보 밖에 공개되고 있지 않습니다. 하지만 이번에 조치로 공사비 항목은 토목, 건축, 기계설비 등으로 세분화 됩니다. 세분화 된 항목에서 토목은 토공사, 흙막이공사 등 13개로 공개 대상이 늘어나고, 건축도 23개, 기계 설비도 9개로 세분화 됩니다. 택지비 항목도 3개에서 4개, 간접비 항목도 3개에서 6개로 각각 증가해 공개 정보가 총 61개로 늘어나게 되는 것입니다.

4. 분양원가 공개 효과 논란1
이렇게 좋은 분양원가 공개인데 부동산 시장에서는 논란의 대상입니다. 가장 큰 이유는 실효성 때문입니다. 정부가 이번에 분양원가를 공개하려고 하는 가장 큰 이유는 주택가격 안정에 도움이 된다고 보기 때문입니다. 공개 항목이 12개에서 61개로 늘어나게 되면 아무래도 ‘원가 부풀리기’ 같은 꼼수를 부리기가 힘듭니다. 때문에 공사비에 거품이 사라져 집값을 잡는데 도움이 된다는 것이죠. 분양원가 공개가 처음 도입됐던 2000년대 중반에는 실제 새로 분양하는 아파트 가격이 주변 아파트보다 10~15% 정도 비싼 경우가 많았습니다. 때문에 새로 분양하는 아파트 가격을 잡는 것이 주택가격 안정에 도움이 됐습니다. 하지만 지금은 분양가 상한제와 도시주택보증공사(HUG)의 분양가 보증심사 등을 통해 신규 분양 아파트 가격이 주변 아파트 가격이 더 낮은 경우가 대부분입니다. 때문에 분양원가를 공개한다고 해서 주택가격에 도움을 주기는 어렵다는 시각도 있습니다.

5. 분양원가 공개 효과 논란2
두번째 논란은 분양원가 공개를 통해 분양가격이 더 낮아지면 소위 ‘로또 아파트’로 불리는 신규 아파트 당첨자들의 배만 불릴 수 있다는 겁니다. 최근 서울 강남 재건축 아파트를 비롯해, 위례신도시 등에서 분양되는 아파트는 주변 아파트보다 적게는 1억~2억원, 많게는 3억~4억원 낮게 분양가가 책정이 되고 있습니다. 최근 분양한 서울 서초 래미안리더스원의 평균 경쟁률은 41.69 대 1이었던 것도 이런 이유 때문입니다. 이 아파트는 모든 주택 유형의 분양가가 9억원을 넘어 중도금집단대출이 불가해 최소 현금 10억원 이상의 자산가들만 청약을 넣을 수 있었습니다. 한마디로 부자들만 참여할 수 있는 ‘로또’였던 겁니다. 때문에 일각에선 분양원가 공개 등을 통해 억지로 분양가격을 누르는 것보다, 재개발·재건축 과정에서 발생하는 이익을 제대로 환수해 서민 주거를 위해 활용하는 방안을 찾는 것이 더 중요하다고 지적합니다.

6. 원가 공개의 경제
사실 아파트뿐만 아니라 많은 부분에서 원가를 공개하라는 목소리가 나오고 있습니다. 우리가 많이 사용하는 통신비를 비롯해 기름값과 전기 등 입니다. 원가가 공개되면 사업자가 과도한 수입을 얻기 힘든 구조가 되기 때문에 소비자들에게 이익이 된다는 이유에서 많은 이들의 지지를 받습니다. 하지만 재화의 가격이 시장의 수요-공급에 의해 결정된다는 기본 원리를 무시하게 되는 측면이 있습니다. 또한 원가로만 제품 가격이 책정된다면 기술 혁신을 통해 더 높은 가격을 받고자 하는 이들도 더 줄어들 것이고, 경제의 활력도 떨어지는 문제가 발생할 수 있습니다. 때문에 품목과 사안에 따라 적절하게 소비자 편익과 시장의 논리를 절충하는 지혜가 필요할 것 같습니다.

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      ※ 출처 : 생명보험협회

      • 남편, 처, 자녀 등 가족전원을 한 장의 보험증권에 의해 보장하는 가족단위의 연생보험으로 그 구조는 남편의 양로보험에 처와 어린이의 정기보험을 합쳐서 만들어진 것 또는 아버지의 사망보험과 어린이의 생존보험을 합쳐서 만들어진 것 등이 있고 그 외에 재해보장특약에서 재해보장의 대상범위를 처자까지 확대한 가족재해보장특약이 있다. 우리나라의 경우에는 전가족이 아니라 하더라도 이에 준할 수 있는 가족보험 형태의 상품이 판매되고 있다. 현행 판매되고 있는 교육보험은 남편(주피보험자)의 사망시 자녀의 학자금과 자립자금이 지급되는 사망보험과 보험에 가입한 자녀의 학자금을 지급하는 생존보험이 결합되어 있다 또한 남편 생존시 종신연금을 지급하고 남편 사망시 처에 대한 종신연금과 자녀에 대한 확정연금을 지급하는 양로보험도 판매되고 있다. 가족보험의 보험료산출계산에서는 예정사망율파 예정이율 및 예정사업비율을 정하는 외에 예정출생율, 예정기혼율 등도 기초가 되는 것이 이 보험의 기술면에서의 특징이라 할 수 있다.

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